Персиковое цветение Тельмана: от природы к урбанистическому конфликту
Свиньин пошел на Тельмана
Они шли долго. Осторожно. Оглядываясь. Прячась за фондами, управляющими компаниями, за тяжёлой дымовой завесой девелоперской мишуры. И вот - вышли на чистое поле. Семьдесят четыре гектара. Не паханых, а значит - не застроенных. Пока. Но Glorax идёт. Идёт не один. Сзади топает, тяжело ступая на пружинистую ленинградскую землю, ООО «УК Свиньин и партнёры». Впереди - почти 600 000 квадратных метров радости. Жилья, конечно. Где-то в этом объёме, если приглядеться, уже копошатся будущие метры обмана, бетонного отчаяния и мечты о новой Москве, но только под Петербургом. В Тельмановском городском поселении в Тосненском районе. Подробнее в материале корреспондента УтроNews.
Если вы думаете, что это просто очередной застройщик арендовал землю у очередного фонда, вы - очаровательный наивный человек. У вас, наверное, ещё есть надежда, что город - для людей, а не для схем. Как трогательно. И как опасно жить с таким подходом, когда в дело вступает Glorax. Девелопер, который сам о себе не раз заявлял: «Мы сокращаем экспансию». Сокращают, да так, что под Питером уже стоит табличка «Glorax был здесь», или будет.
Проект - гигантский. Почти шесть сотен тысяч квадратных метров - это не «вот тут домик, там коттеджик». Это квартал. Целый бетонный организм. Своей микрофлорой, своей коммерцией, своими маршрутками, которые никогда не приедут, и школой, которую построят после того, как туда заселятся тысячи. Если вообще построят. Сколько это будет стоить? Ну, если верить экспертам - до 59 миллиардов рублей. А заработать хотят 68.5 миллиардов. Почти десять миллиардов сверху. На воздухе. То есть на том, что раньше было воздухом, а теперь станет «продаваемой площадью».
Даже цифры звучат, как диагноз. 428 тысяч «продаваемых» метров. Это как 428 тысяч маленьких пронумерованных участков жизни, проданных тем, кто верит, что здесь будет не «гетто в поле», а город-сад. Но поле уже взято. И если внимательно присмотреться, то видно: над ним вздымается не радуга возможностей, а пыль корпоративных следов.
Потому что земля не просто чья-то. Она у аренде у ООО «УК Свиньин и партнёры». Название вроде бы приличное. Даже ироничное, если знать, кто такой Владимир Свиньин. Уютный, как швейцарский сейф. Молчун, как кодовая дверь. Стратег, как крестный отец. Человек, о котором вслух стараются не говорить. Только шепотом - у кулеров, в комнатах для переговоров, и желательно не под камерами. Потому что «Свиньин и партнёры» - это не УК в классическом смысле. Это не та структура, которая пришла красить подъезды и следить за мусором. Это структура, которая сидит в глубине. Как корни у старого дуба - не видно, но если пошатнётся, значит, именно оттуда.
У этой компании есть связи. Длинные, толстые, обмотанные деньгами, похожими на стальные канаты. Они уходят далеко за рамки девелопмента. Туда, где начинаются банковские тайны, корпоративные войны и политические договорённости. Упоминать их публично - примерно как тыкать палкой в спящего крокодила. Улыбается - не значит, что не откусит. Тем более что в недавней истории «Свиньина и партнёров» были и судебные разбирательства, и миллиардные иски, и арбитражи, за которыми торчали не только уши партнёров, но и кое-какие усатые тени из портов Усть-Луги. Но об этом позже.
Пока - Тельмановское. И пока - Glorax. Основанная в 2014 году Андреем Биржиным - персонажем, о котором и «Гарри Поттер» написал бы: «Того, кого не называют». Потому что слишком много букв уйдёт на перечисление афер, скандалов, и попыток скрыться в аэропорту «Пулково», когда терпение следствия оказалось крепче нервов девелопера. С тех пор Glorax - это не просто строительная компания. Это мем. Это бренд, в котором склеились старые схемы, офшоры, и желание «настроить вам город, только дайте денег».
Ну и вот - дали. Или, вернее, сдали. Землю. Под проект. Через фонд, который управляется УК «Свиньин и партнёры». О чём это говорит? Во-первых, о том, что Glorax не просто заходит в регион. Он делает это не один. Он идёт в паре с тяжеловесами. Не с мелкими брокерами, не с наивными инвесторами, а с теми, кто умеет держать в кармане карты, которые даже не входят в стандартную колоду.
Во-вторых, это говорит о том, что в Тельмановском районе начинается не стройка. Нет. Там начинается игра. Ставки высоки. Очень высоки. И дело даже не в сотнях тысяч квадратов, а в том, КТО теперь будет контролировать этот район, его развитие, его людей. Потому что если Glorax строит, значит, он тут надолго. А значит, на местном уровне кто-то уже отдал рычаги. А может, и не хотел отдавать. Может, просто не заметил, как под носом вырос небоскрёб интересов.
А пока - только начало. Glorax готовит проект. Покупатели верят. Земля арендована. А внизу, под этим полем, под этой травой и грунтом, уже слышен ропот. Это не ветер. Это старый петербургский голос, который шепчет: «Осторожно. Там копают». И копают глубже, чем фундамент. Копают вглубь схем, вглубь истории, вглубь связей, которые пахнут совсем не свежим воздухом пригородного жилья.
Игра в «Персик» с элементами тяжёлого жанра
В нормальном мире всё было бы просто. Девелопер арендует землю, выходит на участок, строит дома, продаёт квартиры, потом делает селфи на фоне закатного неба и рассказывает в «Форбс», как трудно начинал. Но Андрей Биржин - не из этого мира. Его путь на землю - это не дорога, это многоходовка, замешанная на доверительном управлении, офшорах, корпоративных метаморфозах и тайной любви к фруктовым названиям.
Давайте на минутку снимем этикетку с баночки «Глоракс» и посмотрим, что внутри. А там - совершенно замечательный маршрут. Не прямая аренда земли. Не прозрачный контракт. Не обычный тендер. А через фонд. Причём фонд под управлением тех самых, легендарных, обтекаемых и одновременно вязких, как хороший болотный ил - «Свиньин и партнёры».
Именно эта компания - некомментирующая, неулыбающаяся, но везде присутствующая - выступает связующим звеном между мечтой о Тельмановском Диснейленде и реальностью петербургской застройки. Именно она передаёт земли, аккуратно, без следов, словно хирург с дипломом ФСБ. А Биржин, разумеется, принимает. Только не напрямую, не пачкая рук. Он входит изнутри. Через аренду, через доверие, через, прости господи, партнёрство. Как таракан в розетку.
И вот тут начинается самое вкусное. Потому что «Свиньин и партнёры» - не просто имя в выписке. Это отдельная философия. Это как «Яндекс» в интернете или «Лукойл» в бензине - везде, но нигде. Публично они - инвестиционная компания. Управляют активами. Очень серьезные. Очень закрытые. Но если копнуть - оттуда полезет такой букет историй, что никакому сериалу не снилось. И среди этих историй есть одна особенно ароматная - «Цветение персика».
Да-да. Не смейтесь. Хотя нет, смейтесь, потому что это реально было. Было и остаётся. Именно через фирму с таким названием - милым, почти поэтичным, как мечта студента-флориста - шёл актив, принадлежавший господину Биржину. Компания называлась ООО «Цветение персика». И вот это уже совсем не метафора, а юридическое лицо. До определённого момента - принадлежащее «Свиньин и партнёры», после чего плавно и, как любят в этой среде, «в рамках внутренней трансформации активов», она переходит под управление Glorax.
Но не напрямую. Конечно же, нет. У «Цветения» меняются владельцы, структура, название - и вот мы уже имеем не персик, а «Глоракс СПБ бизнес Петроградский». Вуаля. Та же сущность, другая упаковка. Как тухлая рыба, переупакованная на рынке. Только тут речь не о рыбе, а о миллиардах. Миллиардах, которые кочуют между фондами, управляющими структурами и юрлицами, как тёплая картошка по кругу в игре, где проигрывает тот, у кого она в руках, когда звучит звонок прокуратуры.
И теперь - внимание - вопрос: а зачем всё это?
Неужели нельзя было просто арендовать землю и строить? Конечно, можно. Но скучно. А ещё - опасно. Потому что прямая аренда - это свет. Это открытые документы. Это вопросы. А если ты заходишь через фонд, который де-юре - сам себе инвестор, а де-факто - твой старый знакомый, бывший совладелец твоих же активов, да ещё и партнёр по другим сделкам - то и свет не нужен, и документов меньше, и вопросов поменьше. А главное - контроль сохраняется. Не на бумаге. А в кабинете. За закрытой дверью.
Этот же фонд когда-то уже держал «персик» за хвост. И теперь снова подсовывает землю. Уже под видом инвестиционного партнёрства. Какая прелесть. Особенно если учесть, что эта «персиковая линия» тянется с ранних 2020-х, когда Glorax активно перебрасывал активы с одних офшорных структур на другие, одновременно зачёркивая свою бурную репутацию на петербургском рынке - то есть там, где его уже никто не ждал.
Но вернулся. Через фонд. Через Свиньина. Через дружбу, от которой хочется вымыть руки.
Потому что «Свиньин и партнёры» - это не просто фонд. Это дверь в тень. Это организация, которая, как выяснилось, судится на сотни миллионов, дружит с персонажами типа Валерия Израйлита - человека, арестованного за хищение полутора миллиардов рублей, и ведёт себя так, будто её юристы работают не с бумагами, а с ядерным оружием. Тихо. Чётко. Без эмоций.
А теперь представьте, как Биржин входит на новый участок - не один, а с такими «партнёрами». Которые вчера владели его фирмой, сегодня - его землёй, а завтра - его долей. Всё под благородным соусом «развития региона». Всё через длинную цепочку сделок, где уже никто не вспомнит, кто был первым звеном, и кому потом предъявлять, когда выяснится, что за красивые фасады отвечает человек, который пять лет назад пытался улететь в Европу с документами, вычищенными от всех следов ответственности.
Всё это напоминает не бизнес, а игру в шахматы на доске, где фигуры двигаются сами. У кого ферзь - тот арендует, у кого ладья - тот инвестирует, а кто остался с пешкой - тому достанется участок в Тельмановском районе с видом на мусорку и обещание, что школа будет «во второй очереди». Ну или в третьей. Или после выборов.
И если раньше Glorax прятался за вывесками вроде «Tekta Group» или за дружественными офшорами с Кипра и Джерси, то теперь всё проще. Система отлажена. Земля - через фонд. Проект - через Glorax. Инвесторы - через партнёров. А виноват, как обычно, окажется кто-то из субподрядчиков. Потому что в этой схеме главное - не построить. Главное - выстроить. Схему. В которой можно и заработать, и отойти, и - если что - сказать: «А мы только управляли. Всё было по закону».
Только вот закон, как показывает практика, всегда догоняет. Позже. Когда уже выкуплены метры, поставлены бетонные коробки и въехали первые жильцы. А потом начинается жизнь. Без школ, без транспорта, с треснутыми трубами и горящими проводами. И тут вдруг всплывает старая фирма «Цветение персика». А вместе с ней - весь этот персиковый сад из офшоров, скандалов, и схематозов, так тщательно укрытых под вывеской: «жилой квартал комфорт-класса».
Когда башни сталкиваются, трещат не небоскрёбы - трещат губернаторы
Вам кажется, что это просто стройка? Просто очередной участок, просто очередной фонд, просто Биржин, который снова пришёл, увидел и намерен построить? Ах, как бы вам хотелось, чтобы это была правда. Чтобы всё было без подковёрной возни, без политических столкновений, без запаха чужих денег. Но не в этот раз. Потому что в этой истории замешаны не просто квадратные метры, а кубические километры влияния. Потому что Glorax не просто заходит на территорию Ленинградской области - он врезается в неё, как вагон без тормозов, а на перроне - губернатор Александр Дрозденко. И выражение у него такое, будто он уже почувствовал, что из Москвы ему прислали не подарок, а посылку с вызовом.
Давайте не будем изображать наивных. Мы с вами понимаем, что в России ни один крупный участок земли не начинает жить своей бетонной жизнью без разрешения и молчаливого согласия местного воеводы. Простите - губернатора. Особенно если речь о 74 гектарах в Тельмановском поселении - месте, которое уже начали называть будущей новой Всеволожской Игрой Престолов. С поправкой на то, что здесь вместо драконов - девелоперы, а вместо стен - невидимые политические границы между регионами.
С одной стороны - Александр Дрозденко. Старый волк Ленинградской области. Сидит крепко, держит район в кулаке, умеет и порычать, и приласкать, когда надо. Но его власть - региональная. Она зависит от вертикали. А вертикаль в последнее время начала крениться в одну сторону. И имя этой стороны - Максим Воробьёв.
Да, тот самый. Брат того самого. Подмосковного губернатора Андрея Воробьёва, любимца некоторых очень высоких кабинетов. И вот, как это часто бывает у нас, семейный бизнес начинает аккуратно ползти сквозь фонды, контракты и партнёрства - туда, где раньше был чужой суверенитет. Под видом инвестиций, разумеется. Под соусом «развития регионов». А на деле - захват плацдарма. Тихий, вежливый, как будто просто строят дома, а на самом деле - размечают новую территорию для влияния.
Потому что «Свиньин и партнёры» - это не просто фонд, это ключ. И этот ключ неожиданно оказался в руках у игроков, у которых на визитке можно было бы смело писать: «представитель семейных интересов группы «Самолёт»». А кто у нас любит «Самолёт»? Ну конечно - Максим Воробьёв. Совпадение? Только если вы родились вчера.
Надо ли говорить, что дружба Свиньина с Воробьёвым - не новая. Это не брак по расчёту. Это союз по необходимости. И когда Glorax внезапно отдает 30% своей ключевой компании загадочному фонду «Девелопмент. Регионы. Первый», которым управляет ещё одна управляющая компания - «Марта», - всем посвящённым становится ясно: сюда зашли не просто инвесторы, а свои люди из Подмосковья. Те, кто умеет не только считать, но и переустраивать регионы под себя. Спокойно, без истерик. Просто покупают вход.
И вот теперь представьте: сидит себе Дрозденко, пьёт кофе, строит планы, как развивать Ленобласть - и тут на его земли высаживается этот десант. Вежливый. С протянутыми договорами. С обещаниями школ, детсадов и миллиардных инвестиций. Только вот контроль над этой стройкой уже не у него в руках. А где-то между Бутово и Барвихой, в переговорной, обитой кожей.
Дрозденко, конечно, молчит. Что ему ещё остаётся? У него нет ни фонда, ни управляющей компании, ни брата-губернатора. Его максимум - это градсовет и спикер местного ЗАГСа. А у противоположной стороны - «Свиньин и партнёры», которые за последние пять лет прошли путь от «осторожных активистов» до проводников крупного политико-экономического влияния. Они уже давно не просто управляют деньгами. Они меняют правила игры. Тихо. Стойко. Сильно.
И ведь всё было бы ничего, если бы это оставалось в рамках деловой конкуренции. Но нет. Когда «вдруг» в Тельмановском районе начинается активная застройка, а земля отходит под проекты фондов, связанных с Воробьёвым, а не с местной администрацией - это уже открытый вызов. Это шах и почти мат. Потому что Ленобласть - это последний из бастионов, где ещё можно было сохранить иллюзию, что Москва не всё решает. Но как показывает практика - решает. И теперь здесь решать будет группа интересов, которая не скрывает своей аффилированности, просто в бумагах всё написано иначе.
Нужно ли говорить, что на фоне этого конфликта Glorax становится идеальным тараном? Он и так скандальный. Он и так подмочен. Идеально подходит для того, чтобы вынести старые ворота и вломиться в регион, который долго не поддавался. Биржин здесь - как старый пёс, которого пустили снова в дом, не потому что его любят, а потому что он грызёт эффективно.
А Дрозденко? Ему остаётся наблюдать, как в его регионе сажают флаги без его подписи. Как квартиры продаются, а налоги уходят. Как строятся дома, а контроль теряется. И делать вид, что всё хорошо. Что это просто бизнес. Просто инвестиции. Просто Glorax с друзьями зашёл на 74 гектара. Хотя на самом деле - это новая расстановка сил. И ставка здесь - не метры. Ставка - власть.
Самолёт с неожиданной посадкой
Пока в Тельмановском районе только начали ровнять землю, бетономешалки ещё не вышли на старт, а будущие жители кварталов имени Биржина всё ещё наивно верят в комфорт, в небе уже раздался гул реактивных двигателей. Это не МЧС, не Ил-96 с министром и даже не частный борт Андрея Биржина, который в 2017-м, напомним, пытался сбежать из страны, пока его не поймали в аэропорту. Это гораздо громче. Это «Самолёт». Тот самый. Группа компаний. С крыльями в Подмосковье и фюзеляжем, по слухам, аккуратно пристёгнутым к финансовому пузу Максима Воробьёва.
Полетели?
Итак, февраль 2025 года. Вроде ничего особенного. Зима. Дрозденко пьёт чай. Свиньин листает портфель с активами. А Андрей Биржин внезапно… отдаёт 30% своей компании. Не продал, не подарил, не переуступил друзьям за банку варенья - нет, всё как положено: через закрытый паевой инвестиционный фонд под милым названием «Девелопмент. Регионы. Первый». Управляет всем этим добром некая «УК Марта», структура, о которой мало кто слышал, но которая, как по волшебству, всегда оказывается рядом с делами, где пахнет Воробьёвым, деньгами и неприкрытым желанием всё забрать себе.
Что это значит? Для тех, кто ещё не понял - самолёт сел. Прямо в Glorax. Без спроса. Без визы. Сломал ворота и поставил свой ангар. В котором теперь не только бетонные мешалки, но и целая политическая лётная школа, где учат не строить, а брать под контроль.
Биржин, который ещё год назад с пафосом рассуждал о том, как он видит развитие компании, вдруг резко сокращает своё присутствие с 95% до 65%. Почему? Устал? Решил поделиться? Или, что вероятнее, - не оставили выбора. Потому что, как известно, если рядом кружит «Самолёт», тебе остаётся только развернуть полосы и включить сигнальные огни. И молиться, чтобы посадка прошла без жертв.
А теперь - внимание на табло. Кто контролирует «Самолёт»? Официально - юридические лица, пайщики, бенефициары, которых так просто не вычислишь. Неофициально - люди Максима Воробьёва, брата губернатора, стратегического игрока и человека, который умеет работать на взлёт - только всегда на чужих аэродромах. В этом смысле Ленинградская область - отличное место: аэродром свободен, полоса готова, а диспетчерская у Дрозденко отключена от электросети.
Подмена владельцев - классика. Glorax становится конгломератом с управлением по доверенности. Биржин, возможно, ещё играет роль - машет ручкой, даёт интервью, рассказывает, как тяжело строить. Но рулить теперь будут не он. Будут те, у кого есть ресурс, выход на банки, нужные фамилии и прямая связь с людьми, которые умеют не только летать, но и бомбить конкурентов экономическим напалмом.
А «Марта»? Что «Марта»? Красивая ширма. Управляющая компания, из тех, что создаются не для управления, а для растворения следов. Вокруг неё уже ходят легенды. Кто-то говорит, что она - просто прокладка. Кто-то - что это личный кошелёк «Самолёта» в регионах. Кто-то считает, что «Марта» - это сокращение от «Максим Артурович Тихо Администрирует». Но, как бы там ни было, 30% у неё. И это не просто доля. Это контрольный пакет в будущих решениях.
Ведь что такое 30%? Это не мажоритарий. Это - смотрящий. Тот, кто не строит, но контролирует смету. Кто не подписывает договоры, но имеет доступ к реестрам. Кто не даёт интервью, но раз в неделю собирает брифинг с юристами, чтобы уточнить, на чьи счета капает кэш от продажи «персикового наследия».
Пока официальные лица молчат, под ковром уже началось движение. Glorax стал летной площадкой влияния. Здесь всё: и местные чиновники, и московские инвесторы, и тень Свиньина, и шасси, под которыми сминаются остатки региональной независимости.
Но никто, разумеется, не говорит вслух, что теперь Глоракс - это Самолёт с вывеской «Глоракс». Нет. Все делают вид, что ничего не изменилось. Андрей Анатольевич всё так же улыбается на фото. Проект в Тельмановском районе идёт. Метры считаются. Цены растут. Только вот деньги теперь улетают. В другие регионы. В другие руки. По другим схемам. С согласия тех, кто умеет не подниматься в воздух, а держаться в тени.
Да, самолёт летит над головой. Только пассажиры в нём уже другие. А те, кто стоял на взлётной полосе, всё ещё не поняли, что это уже не их аэропорт.
Тосненский фронт. Битва при Тельмане
Где-то между бетонными планами Glorax и политическими полётами группы «Самолёт» притаился Тосненский район - земля, где давно пора устанавливать не знаки с номерами домов, а флаги с надписями «осторожно, стратегическая зона девелоперского конфликта». Потому что, что бы вам ни говорили в пресс-релизах, на самом деле этот район - не объект строительства. Это поле битвы. И битва здесь - не за красоту. Битва - за метры, влияние и канализацию.
Начнём с того, что Тельмановское поселение - это уже давно не просто сельская идиллия с бабушками, клубникой и коровьими лепёшками. Это место, где с начала десятилетия в воздухе пахнет асфальтом, ожиданиями и схематозом. Потому что задолго до того, как Glorax пришёл на свои 74 гектара с лопатой и инвестиционным энтузиазмом, в районном кабинете уже лежали документы, по которым планировалось перевести 775 гектаров земли под жилищную застройку. Повторим медленно: семьсот семьдесят пять гектаров. Это не просто много. Это уже почти отдельный муниципалитет, построенный не по нужде, а по чьей-то страстной любви к баблу.
Как они это объяснили? Очень просто. «До 2037 года планируется построить около 1,5 млн кв. м жилья». Красиво. Амбициозно. Цифры - как с обложки брошюры для китайских инвесторов. Но вот беда - когда вы листаете такие брошюры, там редко пишут мелким шрифтом: «допускается полное отсутствие инфраструктуры, социальной логики и здравого смысла».
Именно это мы и наблюдаем в Тосненском районе. Потому что вместе с грандиозными планами по строительству появляются грязные реальности урбанистики. А урбанистика - штука упрямая. Она не про метры. Она про людей, транспорт, канализацию, школы, больницы, дороги, электричество, водоснабжение и смерть вашей мечты, если всего этого не будет.
А не будет - не будет. Потому что весь Тосненский проект - это стройка без проводов. В смысле - без связи. Без логистики. Без реального понимания, как засунуть 1,5 миллиона квадратных метров в район, у которого от старости хрипит водопровод, а ближайший садик напоминает точку эвакуации времён блокадного Ленинграда.
Но не волнуйтесь - всё по плану. Плану, написанному в кабинетах, где слова «урбанистика», «экология», «транспортная доступность» и «человеческая жизнь» произносятся либо шёпотом, либо в кавычках. Где районы делятся не по плотности населения, а по плотности ожидаемой прибыли. И где метры - это оружие массового разрушения, направленное против самой идеи разумного развития.
Урбанисты - те самые редкие и нелюбимые люди, которые ещё умеют читать чертежи и задавать неудобные вопросы - завывают. Их спрашивают: ну как же так, мы же строим, это же хорошо. А они отвечают: нет, если вы строите без понимания, как люди тут будут жить. Что вы делаете с потоками, с парковками, с детскими маршрутами, с больничными койками, которых уже не хватает даже тем, кто жил тут до вас? Ответа нет. Только бетон. Только квадратные метры. Только forward-договоры и будущие судебные иски за «ненадлежащее качество воздуха в спальне».
Ведь правда в том, что Тосненский район давно перестал быть территорией развития. Он стал полигоном для тестирования строительной жадности. Если в советские времена здесь проверяли технику на прочность, теперь здесь проверяют, сколько жилых корпусов можно запихнуть на гектар, прежде чем начнёт фонить от злости даже местная почва.
И всё бы ничего - ну, построили бы вы свои «комфорт-классы без лифтов», повесили бы на забор баннер с улыбающейся семьёй, запустили бы автобус по графику «когда-нибудь» - если бы эти гектары не были только началом. Потому что проект Биржина - это всего лишь фрагмент большого пазла, где под застройку готовят сотни гектаров. И это значит, что если инфраструктура уже не справляется - дальше будет только хуже. Потому что дальше по графику - «развитие», которое по сути есть захват территории под сдачу квадратных метров московским агентствам недвижимости.
А местные жители? Они не в графике. Они в комментариях к новостям, где спрашивают, будет ли вода. И не получают ответа.
И тут становится понятно: Тосненский район - это не район. Это геополитический девелоперский инкубатор, в котором выращивают не дома, а механизмы управления территорией в интересах тех, кто находится за её пределами. И пусть снаружи это всё ещё выглядит как сельское поселение с видом на лес - внутри это уже технический центр переработки земли в деньги.
Так что забудьте романтику. Забудьте про «экологичность». Забудьте про «новый район будущего». Здесь будет район выживания, если вообще будет. С бетоном вместо зелени, с коллапсом вместо логистики, и с ощущением, что всё это делалось не для людей, а для чужих балансов и московских квартир-невидимок.
А на горизонте уже летят новые самолёты. И несут с собой новые гектара. Потому что если ты один раз получил 74 - захочешь все 774. А потом 1000. И потом 2000. До тех пор, пока от района не останется ничего, кроме вывески на карте, и очередного расследования о том, как всё пошло не так.
Биржин. Возвращение
Чтобы полностью понять, что именно копытами топчет ленинградскую землю, когда Glorax заходит на участок, надо ненадолго обернуться назад. Не на пару лет, не на пятилетку. А на те славные времена, когда Андрей Биржин ещё не изображал скромного девелопера в жилетке с логотипом. Тогда он был совсем другим. Человеком, который по слухам убегал из страны на самолёте через Пулково в 2017 году.
Арест? По слухам был. Попытка вылета в неизвестном направлении? Да. С собой - чемодан, документы и, по слухам, полный багажник вопросов, накопившихся у Следственного комитета. Потому что, несмотря на все мантры про инвестиции и комфорт-класс, репутация у Биржина - как у того самого ржавого крана в новостройке: с виду блестит, а внутри - течёт мутное.
И дело тут не в досужих слухах. Дело в многолетней традиции быть на грани. На грани аферы и инвестиции. На грани урбанистики и схемы. На грани между «построим» и «не достроим, потому что деньги ушли на Кипр». Это не шутка. Это - стиль жизни. Это «глораксизм» в чистом виде.
Уже тогда, в те самые бурные 2010-е, его имя начинало всплывать в разных, крайне душных контекстах. Городская администрация Петербурга? Было. Близость к Полтавченко? Говорят, что даже очень. Отмывы, схлопнувшиеся стройки, падение темпов на объектах - тоже были. Но разве это мешает карьерному росту в российской девелоперской экосистеме? Напротив. Это и есть университет реальных дел.
Что делает нормальный человек после ареста и пристального внимания СК? Отходит от дел. Пропадает. Заваривает травяной чай, едет в Карелию. Но не Биржин. Он делает, как умеет - регистрирует новые юрлица, меняет названия, реструктурирует уставной капитал и продолжает строить, как ни в чём не бывало. Только теперь он стал осторожнее. Молчаливее. И - умнее.
Теперь Glorax - не просто компания. Это гидра с десятью головами, каждая из которых занята своим делом: одна - инвестирует, другая - строит, третья - торгует метрами, четвёртая - судится, пятая - зачищает упоминания в интернете. Все работают. Все молчат.
И всё же даже при всей любви к чистым реестрам и белоснежным презентациям, прошлое не отпускает. Потому что Glorax - это как тень: она вроде бы идёт за тобой, но на самом деле - опережает. Посмотрите на карту России. Где были проекты этой замечательной компании? От Владивостока до Мурманска. От побережья Тихого океана до замёрзшего севера. И в каждом случае - один и тот же почерк: громкие обещания, возмущённые жители, странные схемы и ощущение, что это не девелопмент, а эксперимент по пределу терпения населения.
Возьмём, например, Мурманск. Там Glorax решила «освоить» территорию с говорящим названием - Долина уюта. Где по плану должен быть парк, зелень, детский отдых и прочие нежности. Но нет. Долина уюта оказалась болотом с перспективой стать «человейником». Люди выходили на протесты, писали петиции. Уют сменился ужасом. А Glorax в ответ - лишь мило улыбалась: «Ведутся предпроектные проработки». Ну да. Грабли тоже в своё время были предметом проектирования.
Владивосток? Была история. Прямая, как железнодорожный путь. Там тоже всё начиналось с фанфар и фотографий «первых свай», но быстро превратилось в балет с банкротствами подрядчиков и перепиской в судах. Что характерно: прибыли на старте - были, а вот исполнение на финише - куда-то смылось, как асфальт в ливневку.
Где Glorax - там не просто стройка. Там всегда есть тонкий душок: либо из кухни сметы, либо из архивов уголовного судопроизводства. И именно такой человек, с таким послужным списком, заходит в Тельмановское поселение. Не как изгнанник. Не как просящий. А как хозяин. С договором аренды на 74 гектара и армией юристов, способных объяснить, что любое недостроенное здание - это не провал, а «временная стадия инвестиционного цикла».
Но у этой истории есть ещё одна особенность: Биржин не просто фигура прошлого. Он - будущая модель поведения в девелопменте. Его путь - от арестанта до арендодателя, от кипрских номиналов до региональных гигантов - это инструкция по выживанию в реальном бизнесе, где важны не честность, а связи, схемы и партнёры с золотыми ключами от нужных дверей.
И сейчас, когда Glorax снова на слуху, когда в руках у него новый проект, когда у районной власти дрожит голос, а «Самолёт» уже заглушил двигатели - становится ясно: эта история не о домах. Она о выживании. И не вашем, а их.
Потому что Биржин, как показала практика, не тонет, не горит и не сдаёт позиции. Он просто перерегистрируется, закрывает один проект, открывает другой, сливает актив в пользу фонда и продолжает улыбаться на корпоративных фото. Пока вы копите на ипотеку в доме от Glorax, он копит компании, которые будут сдавать вам парковочное место за 12 тысяч в месяц.
Владимир Свиньин: человек, которого не видно, но чувствуется
Они говорят о нём редко. Вслух - почти никогда. Даже те, кто с ним работал, предпочитают употреблять его фамилию так, как будто это не фамилия, а пароль к банковскому сейфу: с уважением, опаской и с проверкой, нет ли поблизости микрофонов. Потому что Владимир Свиньин - это не просто персонаж девелоперской оперы. Это бас в тени оркестра, партия которого не слышна напрямую, но она задаёт ритм всей мелодии. Особенно тогда, когда на сцену выходит Glorax.
Кто он такой? Если вы спросите у интернета - получите стандартный набор: бизнесмен, управляющий активами, партнер в фондах. А теперь уберите глянец, отскребите маркетинг и загляните в нутро. Там вы увидите одного из самых непубличных, но самых зубастых операторов российской строительной сцены. Человека, чьё имя не на баннерах, а в цепочках владения. Не в интервью, а в исковых заявлениях. Не в пресс-релизах, а в договорённостях, оформленных через кипрские фирмы с четырьмя номиналами, двумя печатями и одним адвокатом, которого никто не видел в лицо.
Свиньин - это всегда второй план. Он не выходит на сцену. Он не режиссёр. Он - осветитель, который знает, где и когда потушить свет. Его фонды работают в тишине. Управляющие компании под его контролем никогда не комментируют сделки. Они просто появляются в нужный момент и уходят в нужное время. А если вы попытаетесь проследить их след - наткнётесь на инвестиционный лабиринт, из которого выберется только тот, кто сам умеет рисовать карту.
Но если вам кажется, что он просто любит тишину - вы ошибаетесь. Он любит эффективность. А для этого иногда приходится подавать иски. К примеру, на 929 миллионов рублей. Это не спонтанный каприз. Это не обида. Это - операция по спасению капиталов. Чужих? Возможно. Своих? Тоже возможно. Потому что в этой истории фигурирует и Валерий Израйлит, бывший портовый магнат, который, как говорят, утонул не в море, а в уголовных делах. И именно с ним связывают структуры, на которые подаёт иски УК «Свиньин и партнёры». Очень удобно. Особенно если нужно, чтобы часть активов вышла сухой из воды.
Классика схем. Один - на аресте, другой - в суде, а третий - оформляет актив в Люксембурге. И всё это - как будто по нотам. Слаженно, поэтапно, без скандала.
Но это ещё цветочки. Потому что, пока вы изучаете судебный процесс, не забудьте заглянуть в структуру собственности фондов, которые, как по волшебству, управляют землями, на которых строит Glorax. Что мы там видим? Люксембург. Кипр. Джерси. SHOOFEN INVESTMENTS LIMITED. GROM PARTNERS. САНДЕРБОЛТ ПАРТНЕРС С.А. - звучит как список участников тендера на управление планетой. На деле - это цепочка вывода, оборачивания, возврата, реинвестирования и растворения. Так, чтобы деньги, как вода, были везде, но их нельзя было зачерпнуть в ладонь.
Владимир Свиньин - это не просто имя на документах. Это архитектор многослойных конструкций, каждая из которых создана, чтобы спрятать что-то важное. Деньги? Возможно. Истинного владельца? Вероятно. Историю земли? Почти наверняка. И, что особенно важно, участие в проектах, которые потом выстреливают из других имён, но след остаётся именно его.
Вот, например, проект «Цветение персика». Сначала - актив Glorax. Потом - компания «Свиньин и партнёры». Потом - снова Glorax. Только уже под новым названием. Внимание: земля та же. Люди те же. Только теперь - с новым юрлицом и новыми обязательствами. Угадайте, кто на всех этапах присутствует в цепочке? Конечно. Он.
А теперь представьте: именно этот человек держит ключи от 74 гектаров в Тельмановском районе. Именно его структура арендует землю. Именно он не комментирует сделки. Потому что ему не нужно ничего объяснять. Он уже всё просчитал. Он уже на два шага впереди. А Glorax - всего лишь один из его инструментов. Не партнёр. Не клиент. А часть схемы, которая приносит доход.
Так кто же такой Владимир Свиньин? Ответ прост: человек, которого никто не знает - но все боятся. Не потому что он страшный. А потому что он непредсказуемый. Потому что он никогда не говорит, что он что-то делает. Он просто делает. А потом - прячется за кипрской аббревиатурой. Или люксембургским фондом. Или просто за углом.
И, когда вы в следующий раз увидите красивую схему владения очередным ЖК на востоке области - вспомните: если она кажется слишком сложной, чтобы быть честной - скорее всего, она именно такая. А в её тени сидит он. Владимир Свиньин. Без фото, без интервью, без Telegram-канала. Но с полным пониманием, как устроена эта страна.
И это всё для людей? Или всё для передела?
На бумаге - всего лишь стройка. Появился застройщик, арендовал землю, будет строить, сдавать, зарабатывать, платить налоги, раздавать ленты на торжественном открытии первого корпуса. Всё как положено в методичке для провинциальных PR-агентств. А на деле? На деле появление Glorax в Ленинградской области - это не про коммерцию. Это про передел. Про влияние. Про господство новых сил в старых пределах.
Когда девелопер с таким послужным списком, таким шлейфом, такими фондами и такими фондами в фондах вдруг оказывается хозяином 74 гектаров на границе Петербурга, это не инвестиция. Это - декларация. Как если бы маэстро вошёл в оркестр без приглашения, вырвал у первого скрипача инструмент и сыграл на нём похоронный марш - по нотам генерального плана.
Ленобласть давно была полем компромиссов. Здесь строили все, кто мог, кто умел, кто успевал договориться с Дрозденко, кто не мешал слишком громко Питеру, и кто не наступал на мозоль федеральным кураторам. Застройщики здесь были, как дети в лагере - ругались, мирились, пели гимн и воровали булочки в столовой. Но теперь в корпусе появился новенький с кастетом. Без формы, без сменки, без желания играть по правилам. И зовут его Glorax.
Что значит появление Glorax в Тельмановском районе? Это значит, что сюда заходит не компания, а коалиция. Люди Свиньина, деньги Воробьёва, молчание Минстроя, хмыканье экспертов, молчаливое раздражение у питерских застройщиков и осторожная тревога у местных чиновников. Потому что все всё понимают. Все видят карту. И все знают: пока в Питере дефицит земли, область - лакомый кусок. Но кусок не резиновый. И если кто-то получает 74 гектара, кто-то их теряет. Или - не получает.
А вот когда недополучает крупный строительный холдинг, у которого старые счёты с губернатором, связи в Смольном и в Госдуме, и обострённое чувство территориальной справедливости - вот тогда начинается интересное. Потому что это уже не про стройку. Это - про контроль над территорией. Про то, кому будет принадлежать реальная власть над восточным фронтиром Петербурга. Кто будет определять, какие школы строить, какие дороги латать, какие проекты пускать, а какие - «нецелесообразно развивать на данном этапе».
На первый взгляд, это всё смешно. Ну зашёл Glorax. Ну проект. Ну дома. Ну фонд. Но если сложить все эти «ну» в кучу, вы получите политическую мину. Потому что пока одни строят, другие считают, кто стал сильнее. И пока один застройщик заливает фундамент, в кулуарах другого холдинга составляется список тех, кому надо позвонить, пожаловаться и пообещать взаимопонимание на следующих выборах.
Станет ли Тельмановское поселение новой точкой напряжения? Уже стало. Просто пока об этом не говорят в эфире. Пока это обсуждают на закрытых встречах, в чатах, в записках с грифом «для внутреннего использования». Потому что такой захват - это всегда удар. Удар по позициям, по амбициям, по предыдущим договорённостям. Кто-то молчит. Кто-то злится. Кто-то уже формирует ответ. Потому что в России нет ничего личного - кроме земли.
Здесь, в Тосненском районе, в тишине строительных пресс-релизов, начинается новая география власти. Где квадратные метры - это больше, чем бетон. Это маркеры чьего-то влияния, флажки на политической карте, знаки того, что этот участок уже не под Дрозденко, не под Смольным, не под Леноблстатом. Он под тем, кто сумел договориться - с теми, кто умеет делить страну на интересы.
И если раньше поселение Тельмана знали разве что из-за названия и гравийной дороги, то теперь это - входная точка нового девелоперского миропорядка. Где старые связи сыпятся, как фасад от вибрации свай, а новые союзы строятся не по зонированию, а по горизонтали договорённостей.
Так что забудьте слова «жилой проект». Замените их на «сигнал». Потому что Glorax, Свиньин, Воробьёв, все их фонды, доли, прокладки и трасты - это не о жилье. Это о власти. Власти над землёй, над регионами и, в перспективе, над правилами игры.
А если кто-то ещё этого не понял - скоро поймёт. Потому что строительная техника приходит первой, а прокуратура - потом. Между ними - полтора миллиона квадратных метров и список тех, кто за это всё будет «неприкасаем».
Вопросы, которые никто не хочет слышать - но всем придётся ответить
Когда история становится слишком гладкой, слишком стройной, слишком презентабельной, хочется встать, хлопнуть по столу и спросить: а что вы, собственно, скрываете, господа? Потому что в истории с Glorax, Тельмановским участком, фондом «Девелопмент. Регионы. Первый» и всей этой бетонной мистикой с офшорной отделкой - вопросов больше, чем ответов. И это, к сожалению, не художественный приём. Это реальность.
Первый вопрос - классика жанра: кто стоит за фондом «Девелопмент. Регионы. Первый»? Вроде бы паевой инвестиционный фонд, вроде бы УК «Марта», вроде бы зарегистрировано, как положено. А на поверку - пустота с золотой рамкой. Ни фамилий, ни бенефициаров, ни даже внятной истории. Как будто его не создавали - а призвали из банковского мрака во имя какой-то экономической чёрной мессы. Фонд появился - и получил 30% в «Глоракс Групп». Не 0,3%, не долю от доходов, не опцион - а сразу треть компании, как будто в мешке с деньгами кто-то наугад вытащил шарик с нужной цифрой. Кто он, этот счастливчик в маске? Почему ему? И главное - за что?
Говорят, это «Самолёт». Те самые подмосковные асы застройки, родом из тех мест, где губернаторы - это не просто чиновники, а семейные активы. Те, кто умеет брать, не спрашивая, и заходить в регионы, как в собственную кухню: с уверенной походкой, без бахил и с видом, что тут давно пора было всё перестроить. И если за этим фондом действительно стоит «Самолёт», то нам всем остаётся только молча смотреть на карту и прикидывать, в какой области следующий губернатор будет делать вид, что ничего не заметил.
Второй вопрос: почему Glorax внезапно снова активен? Ведь не так давно господин Биржин публично, со всей серьёзностью, рассказывал о «переосмыслении стратегии», о том, что «в регионах пока рано», что «приоритет - стабильные рынки». Всё это звучало, как молитва о спокойствии. А теперь - бац! - и Ленобласть, Владимир, Нижний, Мурманск, снова по кругу, снова с фанфарами. Что случилось? Вдруг в регионах начали платить втридорога за квадратный метр? Или, может быть, кому-то из новых партнёров просто срочно понадобились красивые цифры на презентации в Москве?
Если следовать логике - а не красивым словам - то всё просто: Glorax стал инструментом. Не самостоятельным игроком, а носителем чужих интересов. Его имя - просто фасад. За ним - те, кто действительно принимает решения. Фонды. Структуры. Люди, которые в прессу не выходят, но в Excel-таблицах присутствуют в графе «реальный контроль». Они купили себе кусок бизнеса, повесили на него логотип и теперь отправили в регионы зарабатывать не репутацию, а контроль над землёй, коммуникациями и головами на местах.
Ну и третий, самый неприятный вопрос - что будет с жителями? Теми самыми, кто живёт или собирается жить в Тельмановском районе. Кто по наивности радуется будущей квартире, кто считает рассрочку, кто уже выбрал цвет кухонного фартука на Pinterest. Что будет с ними - в мире, где строят не для жизни, а для схем? Где метры - это не пространство, а инструмент для оценки инвестиционной привлекательности объекта при перепродаже. Где слово «инфраструктура» существует только в макете, а школа на 500 мест - это тотем, который на практике означает «будет, если дадут дотацию, а если нет - извините, вы же знали, куда заселяетесь».
Чем обернётся для Тельмановского поселения застройка от человека, компании которого фигурировали в проектах с долгами и протестами, от фондов, чья история начинается в Люксембурге и заканчивается в пустоте?
Всё просто: ничем хорошим. Потому что если ты строишь без лица, без ответственности и с целью «перепрыгнуть дальше», ты не будешь заботиться о тех, кто останется жить среди последствий. Ты уйдёшь, передав участок другому - а они останутся. С затопленным паркингом. С пробками из-за отсутствия выезда. С врачом на район и мусорной площадкой под окнами.
А на все вопросы, заданные здесь - по фонду, по схеме, по будущему - ответ будет один и тот же: это не к нам, мы просто управляли активами. Как всегда. Как везде.
Именно в этом и кроется главная угроза: ответственность в этих проектах умирает первой. Сначала - в уставе. Потом - в структурах собственности. Потом - в голове девелопера. А дальше начинается стройка.
С баннерами.
С лозунгами.
С бетонной клоунадой под названием «комфорт-класс от фондов с Кипра».
Вопросов больше, чем нужно. Ответов - не будет. Потому что те, кто их знает, давно на совете директоров следующего проекта. Где-нибудь в Ивановской, в Ярославской, в Архангельской. Не важно. Главное - не здесь. Не в Тельмановском. Здесь остаётся только бетон. И память. И гнев.
А вы говорите - просто стройка.
Распечатать